La Audiencia Provincial de Burgos ha dictado una sentencia en que se concede el derecho a cobrar a la agencia inmobiliaria que medió para la celebración del contrato de compraventa de la finca, y al vendedor de la misma, a pesar de que no se llegó a celebrar por desistimiento del comprador.
Este caso se presenta por la reclamación derivada de la celebración de un contrato de comisión de venta, celebrado entre el vendedor y la agencia inmobiliaria. El vendedor reclamaba un total de 6.000€ a la agencia inmobiliaria, cantidad que ésta ingresó debido a que el comprador resolvió el contrato por utilización de una cláusula de arras penitenciales y que se avino a perder a favor de la inmobiliaria en concepto de honorarios.
El litigio se centra en que, según el vendedor, la inmobiliaria no tenía derecho a cobrar los 6.000€ en concepto de honorarios ya que el contrato se resolvió antes de otorgarse escritura pública, momento en el cual, según la hoja de encargo firmada entre las partes, debía de cobrar la inmobiliaria.
La solución que propuesta por el Juzgado de Primera Instancia fue repartir la cantidad de ambas partes, motivando que ambas partes recurran o impugnen la sentencia.
Para la Audiencia Provincial de Burgos, el contrato de comisión de venta es un contrato de mediación o corretaje, por el que el corredor se compromete a indicar al comitente la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero, o a servirle de intermediario para conseguir dicho fin a cambio de una retribución. Esta retribución nace desde el momento en que el agente inmobiliario agota su función mediadora, es decir, hasta que queda perfeccionado el contrato de compraventa, a no ser que se pacte lo contrario en el contrato de comisión de venta.
Según la jurisprudencia, es necesario que, para que la inmobiliaria pueda cobrar sus honorarios, se cumplan dos requisitos. El primero es que se efectúe actividad mediadora, y, en segundo lugar, que se celebre el contrato por su actividad mediadora. Si dicha actividad no existe porque el mediador no ha realizado ninguna gestión no tendrá derecho a cobrar los honorarios correspondientes.
Por otra banda, la más actual jurisprudencia estima que la inmobiliaria tiene derecho a corbar sus honorarios a pesar de que el contrato en el que medió no se llegue a celebrar por desistimiento de las partes.
En cambio, la agencia inmobiliaria impugna la sentencia presentada ya que considera que tiene derecho a cobrar todos lo honorarios pactados, y no solo la mitad como dice la sentencia dictada en Primera Instancia. Para la Audiencia Provincial de Burgos, que comparte parecer con lo expuesto por el Juzgado de Primera Instancia, la cantidad de 6.000€ cobradas en concepto de honorarios antes de la ejecución de la cláusula penal de desistimiento de contrato, se tornan en indemnización por daños y perjuicios causados al vendedor.
En base a este razonamiento, la AP de Burgos considera que el mediador, es decir, la agencia inmobiliaria, no podía percibir la totalidad del dinero, ya que ella mismo había redactado la cláusula que reconocía al vendedor el derecho a percibir la indemnización por el desistimiento.
Es por este motivo que el juez de primera instancia y, posteriormente, la Audiencia Provincial de Burgos, consideran que el cobro total de la indemnización por parte de la inmobiliaria choca con el derecho del vendedor al cobro de la indemnización por no haberse celebrado el contrato y que este es motivo suficiente para repartir la cantidad de 6.000€ a partes iguales.
En consecuencia los honorarios en los contratos de comisión de venta se reparten entre las partes al perder éstos su identidad y convertirse en una indemnización por no celebración del contrato.
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