Vicisitudes del contrato de arrendamiento

¿Qué es un contrato de arrendamiento? ¿Puedo hacerlo sin ayuda de una gestoría?

Un contrato de arrendamiento es un pacto entre dos partes, en las que una de ellas – el arrendador – se compromete a ceder el uso y disfrute de un bien a la otra parte – el arrendatario – a cambio de una contraprestación.

La contraprestación puede ser tanto de carácter económico, como en especie, y para mayor seguridad, debe quedar especificado en el contrato de arrendamiento.

No es necesario acudir a los servicios de una gestoría para llevar a cabo un contrato de arrendamiento. Pese a no existir ninguna obligación de venta de este tipo de documentos en establecimientos tanto públicos como privados, al amparo de la Orden de 4 de octubre de 1999 por la que se aprueba el modelo del contrato de arrendamiento de fincas urbanas, contemplado en el artículo 12.1 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), se suelen encontrar en quioscos o estancos.

También se puede consultar este formulario de contrato de arrendamiento de vivienda.

Deducción del IRPF por alquiler de vivienda habitual. ¿Qué gastos se pueden deducir? 

Las cantidades percibidas como alquiler por los propietarios de la vivienda, tributan en el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario. A pesar de ellos, a dichas cantidades se les pueden descontar los gastos que se pueden deducir por el arrendamiento, y a la cantidad que resulte de este descuento, se le aplicaría una reducción que podría llegar hasta el 60%.

En virtud del artículo 23 Ley del 35/2006 de 28 de Noviembre del IRPF, los gastos que se pueden deducir son los siguientes:

• Aquellos intereses producidos que se deriven de la compra de la vivienda.
• Los tributos que versen sobre los rendimientos obtenidos o sobre la misma vivienda.
• Los gastos dirigidos a la formalización del arrendamiento.
• Los gastos de conservación y reparación de la vivienda (pero no la reforma).
• Los contratos de seguro que se realicen sobre la citada vivienda.
• Impuestos y suministros (luz, agua, gas, teléfono).
• Renta antigua.
• Amortización de la vivienda.

Conforme el artículo 23.2 Ley IRPF, «en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente«. Desaparece por tanto, la reducción de hasta el 100% que podía aplicarse hasta ahora.

¿Cómo finaliza el contrato de arrendamiento?

Tras la entrada en vigor de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, el inquilino podrá dejar el piso arrendado, una vez trascurridos los primeros seis meses, dando un preaviso por escrito.

De conformidad con el artículo 11 de la LAU, y a raíz de su reforma, el inquilino, tras los primeros seis meses de alquiler podrá dejar el piso en el momento que desee, aunque en el contrato se hubiera estipulado una duración más larga. Por ello, es bastante recurrente la existencia de cláusulas penales, encaminadas al pago de una indemnización por parte del inquilino si desea abandonar el piso antes del plazo «previsto».

El contrato de arrendamiento puede finalizar una vez llegado el plazo previsto en el contrato de arrendamiento, o bien, de manera anticipada, una vez se haya notificado al arrendador la decisión de abandonar el piso cuando hayan transcurrido seis meses desde que se firmó el contrato, mediante un escrito desistimiento de contrato de arrendamiento.

Para resolver el contrato, se debe notificar al arrendador con un plazo mínimo de 30 días, de la voluntad de desistimiento del contrato de arrendamiento: Escrito de notificación de la voluntad de desistimiento del contrato de arrendamiento.

Posteriormente a la notificación, y llegado el momento de finalización del contrato de arrendamiento, es conveniente que las partes firmen el Acuerdo de fin de contrato de arrendamiento de vivienda, para que no surjan problemas posteriores en relación a la fianza o a los desperfectos que puedan haber en la vivienda.

¿Y si no me devuelven la fianza?

En el caso de que la parte arrendadora no haya manifestado la existencia de desperfectos, pero tampoco haya procedido a la íntegra devolución de la fianza, se recomienda realizar una reclamación extrajudicial de la devolución de la fianza mediante burofax o correo electrónico. Cuando se haya procedido a la devolución de una cantidad disconforme por parte del arrendador, deberá consignarse tal cantidad. Posteriormente, se tramitará el asunto mediante un procedimiento monitorio de reclamación de cantidad.