La Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana (TSJCV) ha dictado una sentencia en la que estima parcialmente un recurso de la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC) y declara nulos varios requisitos del Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunidad Valenciana.
En concreto, el Tribunal ha anulado determinadas exigencias relativas a la solvencia y la capacitación de los profesionales de este sector, como un aval o seguro de caución de 60.000 euros (de 300.000 para los agentes que realicen su actividad exclusivamente de forma telemática) o la contratación de un seguro de responsabilidad civil profesional de 100.000 euros (600.000 en el caso de la actividad exclusivamente telemática).
Concretamente, en referencia a la contratación de un aval o seguro de caución, el artículo 3 del Decreto 98/2022 de 29 de julio del Consell exigía:
«d ) Requisitos de solvencia
Quién actúe como agente de intermediación inmobiliaria deberá disponer de garantías y seguros de acuerdo con las siguientes condiciones:
1. Contratar un aval emitido por una entidad financiera o un seguro de caución, con objeto de proteger a los clientes frente a la incapacidad de los agentes de intermediación inmobiliaria para transferir las cantidades que reciban en el ejercicio de su actividad mediadora.
1.1 La cuantía mínima del aval o del seguro de caución para cada agente será de 60.000 euros por establecimiento abierto al público y año de cobertura.
1.2 Deberá estar constituida por un importe mínimo de 60.000 euros por establecimiento abierto al público y año de cobertura, o por agente y año de cobertura si se trata de agente de intermediación inmobiliaria que desarrolla su actividad exclusivamente por vía telemática, el importe mínimo de esta garantía de 300.000 euros por agente y año de servicio.»
En referencia a la contratación de un seguro de responsabilidad civil profesional, el mismo artículo indicaba:
«2. Contratar un seguro de responsabilidad civil profesional o cualquiera otra garantía financiera que cubra en todo el territorio de la Unión Europea las responsabilidades que pudieran surgir por negligencia profesional El capital a asegurar por la póliza tiene que determinarse reglamentariamente, teniendo en cuenta el número de establecimientos que cada agente mantiene abiertos al público. La póliza de seguro puede ser individual o , en el caso de agentes colegiados o asociados, la póliza de grupo que la escuela o colegio profesional al cual pertenezcan haya concertado.
(…)
2.2 La cuantía mínima del seguro de responsabilidad civil para cada agente será de 600.000 euros por siniestro y año de seguro con un sublímite de 150.000 euros por víctima. Si el agente de intermediación inmobiliaria desarrolla su actividad exclusivamente por vía telemática la cuantía mínima del seguro de responsabilidad civil será de 1.000.000 euros por siniestro y año de seguro con un sublímite de 150.000 euros por víctima. Los agentes de intermediación inmobiliaria facilitarán a quien lo solicite el número de póliza y el nombre de la entidad financiera para los avales y así mismo lo harán constar en el contrato de mandato o la nota de encargo. Todas las garantías exigidas como requisito de solvencia podrán ser constituidas individualmente o de manera colectiva a través de los Colegios o Asociaciones profesionales.»
Los magistrados consideran que el Decreto 98/2022 de 29 de julio del Consell que regula este registro no incorpora la motivación cualificada que exige la jurisprudencia del Tribunal Supremo para establecer limitaciones como las analizadas sin vulnerar la libre competencia en el sector.
“A nuestro parecer, establecer una cuantía determinada aun cuando sea mínima impide la entrada de empresas en el mercado sin suponer una mejora para los consumidores”, recoge la sentencia notificada hoy a las partes, que puede ser recurrida en casación ante el Tribunal Supremo.
Para la Sala, la fijación de esas cantidades fijas para garantizar la solvencia de los profesionales “conlleva a priori una limitación al acceso a dicha profesión”.
Así, entiende que habría sido “más equitativo establecer una adecuación de los avales y seguros en atención al volumen de las operaciones o entidad financiera de los agentes dedicados a la mediación inmobiliaria”.
Del mismo modo, el Tribunal no encuentra justificación y califica de “desigual y notablemente discriminatorio” exigir una cuantía mayor a los agentes inmobiliarios que funcionen de forma telemática.
La sentencia también declara la nulidad de otras restricciones personales, como la obligación de los agentes inmobiliarios que intermedien de forma no habitual y sin retribución de comunicar a la Administración su actividad cuando presten más de dos servicios en los últimos 12 meses o la exigencia de acreditar su inscripción en un registro equivalente en caso de que el profesional esté establecido fuera de la Comunidad Valenciana.
Fuente: Comunicación Poder Judicial
Documentos relacionados
Legislación
- Decreto 98/2022, de 29 de julio, del Consell, por el que se regula el Registro de Agentes de Intermediación Inmobiliaria de la Comunitat Valenciana y los requisitos para la inscripción
- Ley 15/2007, de 3 de julio, de Defensa de la Competencia
Jurisprudencia
