La Sala Civil del Tribunal Supremo ha dado la razón a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A. (EMVS) en el pleito planteado por varias personas arrendatarias de viviendas de protección pública sobre quién debía asumir los gastos de comunidad, que en los contratos de arrendamiento se estableció que correspondía a los arrendatarios.
La Audiencia Provincial de Madrid estimó las demandas de más de una veintena de inquilinos al interpretar que los gastos de comunidad, para ser a cuenta del arrendatario, debían cumplir no sólo con la exigencia de constar por escrito, como ocurría en los casos en litigio, sino que también debían cuantificar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, como señala el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.
El Tribunal Supremo ha estimado ahora el recurso de la EMVS al recordar que la disposición adicional primera de la LAU, en su apartado 8, proclama que “los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas”, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».
En este caso, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual a la fecha del contrato.
Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art. 20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid, señalan los magistrados.
La sentencia insiste en que “no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento de la vivienda de protección pública suscrito, de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994”.
“No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional (art. 20.1 LAU) no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia de los contratos litigiosos”, indica el Tribunal Supremo. Por todo ello, tampoco es de aplicación el art. 6 de la LAU.
En definitiva, la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable. Pero, en este caso, sí que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos, concluye la Sala. Esta prevalencia sobre el régimen especial de las viviendas de protección oficial es reconocida por las siguiente sentencias: STS 337/2009, de 14 de mayo de 2009; STS 497/2010, de 14 de julio de 2010; STS 192/2011, de 25 de marzo de 2011; y STS 290/2017, de 12 de mayo de 2017.
En los contratos de arrendamiento litigiosos examinados por el Tribunal Supremo, se pactó que los arrendatarios asumieran el coste de los servicios, que pagaron durante un dilatado periodo de tiempo, que supuso entre 41 y 68 cuotas mensuales, y no se cuestionó que dichas cuotas repercutidas correspondiesen al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora. En total, en los dos casos ahora resueltos, demandaron a la EMVS un total de 27 particulares, que reclamaban la devolución de un total de 66.000 euros.
En su recurso, la EMVS argumentaba también que es una empresa perteneciente al sector público municipal, que no puede pagar los gastos generales de los adjudicatarios de la vivienda pública y protegida vulnerando el principio del interés general.
Fuente: Tribunal Supremo
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