La Sala Primera del Tribunal Supremo ha examinado dos cláusulas de comisión de apertura contenidas en sendas escrituras públicas de préstamo hipotecario y declara que son transparentes y no abusivas.
Para apreciar su validez, aplica las pautas de examen expresadas en la sentencia 816/2023, de 29 de mayo, que fueron refrendadas por las sentencias del TJUE de 30 de abril de 2025 (asuntos C-699/23 y C-39/2024). Estas sentencias indicaron de manera expresa que la jurisprudencia española en materia de comisión de apertura es plenamente concorde con la Directiva 93/13, de 5 de abril, sobre cláusulas abusivas en contratos con consumidores.
La posterior STJUE de 5 de junio de 2025, C-280/24, no desvirtúa lo anterior por varias razones: (i) se refiere a un contrato de crédito al consumo y no a un contrato de préstamo hipotecario; (ii) analiza cláusulas relativas a la formalización del préstamo y gastos administrativos de mayor amplitud que lo que en el Derecho español se entiende por comisión de apertura; (iii) de hecho, pese a ser la misma Sala del Tribunal (la octava) y el mismo ponente quienes han dictado las dos sentencias de 30 de abril pasado y la de 5 de junio, esta última ni siquiera menciona las de abril.
La Sala recuerda que no cabe una solución unívoca sobre la validez o invalidez de la cláusula que establece la comisión de apertura, puesto que dependerá del examen individualizado de cada caso, conforme la prueba practicada.
Las pautas de examen son la siguientes:
1.- En relación con el control de transparencia. Debe examinarse:
i) Si se cumple la normativa bancaria vigente en la fecha del contrato que, en los contratos examinados en los recursos era la Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, en concreto el apartado 4.1 de su anexo II, sin que sea necesario que la entidad detalle con precisión la naturaleza de todos los servicios ni que facilite factura de ellos.
ii) Si ha habido un solapamiento de comisiones por el mismo concepto, de tal manera que por el estudio y concesión del préstamo se hayan cobrado distintas cantidades.
iii) Si figura claramente en la escritura, en unos términos claros y comprensibles, de los que se desprenda que consiste en un pago único e inicial y se sepa fácilmente cuál es el coste económico.
iv) Además, debe constatarse que los consumidores hayan tenido conocimiento previo al contrato de la existencia e importe de la comisión de apertura (información precontractual).
2.- En relación con el control de abusividad.
i) La expresión del coste de la comisión en forma de un porcentaje no puede, por sí sola, determinar la existencia de un desequilibrio importante. Debe ser el juez el que ha de cerciorarse de que se respetan las exigencias de buena fe y de proporcionalidad.
ii) Respecto de la proporcionalidad del importe, con todas las cautelas que supone el tener que examinar este requisito sin incurrir en un control de precios, se ha de atender a las estadísticas del coste medio de comisiones de apertura en España en la época en la que se celebró el contrato.
Aplicados estos criterios a las cláusulas controvertidas, la sala concluye que:
1.- Se cumplen los parámetros 4.1 del anexo II de la Orden de 5 de mayo de 1994. Consta la entrega a los acreditados de un ejemplar de las tarifas de comisiones, el notario dio fe de que las condiciones financieras de la oferta vinculante y el proyecto de escritura había estado a disposición de los consumidores, para su examen en la notaría, con anterioridad al otorgamiento.
2.- La cláusula es clara, comprensible y debidamente resaltada.
3.- El consumidor pudo entender la naturaleza de los servicios prestados en contrapartida a la comisión de apertura.
4.- No hay solapamiento de comisiones por el mismo concepto.
5.- El coste, del 0,50% del capital en una y del 1% en la otra, se encuentra dentro de los parámetros estadísticos para comisiones de apertura en operaciones similares por lo que no se considera desproporcionada.
Por todo ello, la sala concluye que, en estos concretos casos, la cláusula que impuso el pago de la comisión de apertura es transparente y no abusiva.
Fuente: Consejo General del Poder Judicial
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