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Primera sentencia que admite la anulación de la hipoteca al entregar la vivienda

El pasado 10 de enero conocíamos la sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº10 de Barcelona que declaraba nula por falta de claridad la cláusula de responsabilidad ilimitada que figuraba en el contrato de préstamo hipotecario suscrito por unos particulares con la entidad bancaria Bankia. Concluyendo que la demandada no había acreditado suficiente el haber informado “perfectamente” a sus clientes de la trascendencia económica que implicaba dicha cláusula.

Esta sentencia abre la puerta a la dación en pago como solución a muchas familias que en su día suscribieron contratos con cláusulas de responsabilidad ilimitada.

Primera sentencia

Sentencia Nº 297/2016  del Juzgado nº 10 de lo mercantil de Barcelona

Del fallo de la sentencia se extrae que: «la simple lectura del contrato por parte del notario no es condición suficiente de transparencia». El juez se basa, para llegar a esta conclusión, en la jurisprudencia del TSJUE que determina que el juez debe examinar de oficio la abusividad de los contratos con consumidores.

Así, el titular del mercantil Nº 10 de Barcelona anula la responsabilidad personal de un contrato de hipoteca de 170.000 euros vinculado al IRPH y cuyo vencimiento quedaba fijado el 26 de junio de 2036. Además, y al amparo del art. 51 de la Constitución, también anula la cláusula contractual por la que se establecían unos fiadores solidarios con responsabilidad ilimitada. 

Fundamentos de derecho

1. Buena fe en los contratos celebrados con consumidores

La Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores en su artículo 3, establece que:

«las cláusulas pre redactadas se darán por no puestas si pese a las exigencias de buena fe causan un desequilibrio importante en detrimento del consumidor»

Tras la aplicación de este artículo el magistrado del mercantil 10 de Barcelona declara que el banco faltó al principio de buena fe.

En concreto, la cláusula que incorporaba el contrato y que el juez anuló fue:

«sin perjuicio de la responsabilidad personal solidaria e ilimitada de la parte prestataria en garantía de la obligación principal de la amortización del préstamo que se formaliza en la presente escritura…»

2. Falta de transparencia
2.2. Ley sobre condiciones generales de la contratación
La Ley sobre condiciones generales de la contratación (LCGC) establece una serie de requisitos de transparencia a este tipo de cláusulas para añadirlas como condiciones generales a los contratos celebrados con consumidores. En este caso considera el magistrado que:

«la transparencia de las cláusulas no negociadas en contratos suscritos con consumidores, incluye el control de comprensibilidad real de su importancia en el desarrollo razonable del contrato».

2.3. Deber de información
Además añade que las cláusulas anuladas no son transparentes porque falta claridad en la información que constituye el elemento definitorio del objeto principal del contrato y, señala, que no se aporta ningún documento a la demanda que acredite este deber de información previo.

«No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible de la operatividad de las cláusulas que determinan garantías adicionales a la propia hipoteca»

Y que: 

«no hay información previa clara y comprensible sobre la incidencia económica que tendrían las referidas cláusulas de garantías adicionales y cómo operarían en función del valor de la finca sobre la que se constituía la hipoteca.»

Concluye diciendo que no se ha probado, en ninguno de los casos, por la demandada, que Bankia haya cumplido con el deber de transparencia; pues no se ha acreditado que esta haya informado perfectamente a sus clientes.

3. Avalistas solidarios
Además de las causas de anulabilidad comentadas, el Juzgado de lo Mercantil anula la garantía adicional incluida en el contrato de crédito hipotecario. Según la cual los avalistas son solidarios con el deudor principal.

Para justificar la anulación de esta garantía adicional, el magistrado se basa en el art. 51 de la Constitución:

«los poderes públicos protegerán con eficacia los intereses económicos de los consumidores y usuarios».

Precisa que: el acreedor debe dirigirse, en primer lugar, contra el bien hipotecado; pero si su valor no cubre el importe de la deuda, puede exigir el pago del resto dirigiéndose contra otros bienes del deudor.

Fallo

«Estimo íntegramente la demanda declarando la nulidad de la cláusula primera y novena del contrato de préstamo hipotecario de 26 de Junio de 2006″

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