El impago de la tasa de basuras por parte del inquilino es causa de resolución del contrato

22 Ene

arrendamiento

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 30 de diciembre de 2015 (sentencia número 749/2015, de la que ha sido ponente el Magistrado D. Francisco Marín Castán) ha determinado que el impago de la tasa de basuras por parte del arrendatario en los contratos regidos por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, faculta al arrendador a instar la resolución del contrato de arrendamiento, considerando la tasa de basuras como cantidad asimilada a la renta a efectos de resolución del contrato por impago.

 

 

Índice:

 

El recurso de casación


La sentencia es resultado de la desestimación del recurso de casación interpuesto por la parte demandada-apelante, quien era la parte arrendataria en un contrato de arrendamiento de vivienda regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU de 1964), en contra de la sentencia de Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, que, revocando la sentencia de primera instancia, declaró resuelto el contrato y condenó a la arrendataria a pagar a la arrendadora la cantidad adeudada en concepto de tasa de basuras y a desalojar la vivienda.

La asimilación del importe de la tasa de basuras a la renta


La cuestión jurídica relevante que se plantea en el recurso de casación consiste en determinar si el importe de la tasa de recogida de basuras o residuos urbanos debe considerarse una cantidad asimilada a la renta, y por tanto, si el incumplimiento de su pago constituye una causa de resolución del contrato de arrendamiento de acuerdo con el artículo 114.1º LAU de 1964, que establece que “El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes: 1ª) La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan”.

En primer lugar, es importante destacar que, por mandato legal, y también por tratarse de un servicio en su beneficio exclusivo, el pago del importe de la tasa de recogida de basuras lo ha de asumir el arrendatario, de acuerdo con el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, que en sus artículos 23 y 20.4 determina que el sujeto pasivo de esta tasa, en concepto de contribuyente, lo es la persona física o jurídica que resulte beneficiada por el referido servicio, que es el arrendatario.

La Sala I del Tribunal Supremo, en la sentencia, indica la doctrina jurisprudencial sobre el impago por el arrendatario del importe del impuesto sobre bienes inmuebles y del coste de los servicios y suministros en arrendamientos regidos por la LAU de 1964, según la disposición transitoria segunda, apartado C) artículos 10.2 y 10.5 de la LAU de 1994, y recuerda como fundamento de dicha doctrina jurisprudencial, la consideración de que cuando la causa primera del artículo 114 LAU de 1964 se refiere a cantidades asimiladas a la renta, está aludiendo a aquellas cantidades cuyo pago ha de asumir el arrendatario por mandato legal, como ocurre en el presente caso. Además, se utiliza una fórmula abierta que ha de ser completada con las que en cada momento establezca la legislación aplicable.

En el sentido de todo lo anterior, el cuarto fundamento de derecho de la sentencia expresa que “Si bajo la vigencia de la LAU de 1964 [las cantidades asimiladas] eran, en determinados supuestos, las correspondientes a diferencias en el coste de servicios y suministros y las derivadas de la repercusión del importe de las obras realizadas por el arrendador, ahora la consideración del texto de la LAU de 1994 lleva a estimar que esta nueva obligación del arrendatario de satisfacer el importe del IBI y el coste de los servicios y suministros ha de merecer igual consideración, de forma que su impago -en cuanto supone el incumplimiento de una obligación dineraria añadida a la esencial de abono de la renta- faculta al arrendador para instar la resolución del contrato”.

Según la sentencia, entender lo contrario, “supondría forzar al arrendador a emprender anualmente el ejercicio de una acción de reclamación contra el arrendatario incumplidor de una obligación de periodicidad anual de la que ha de responder mientras el contrato esté vigente, cuyo carácter periódico comporta su necesaria asimilación a estos efectos a la obligación, también periódica, de pago de la renta”.

La finalidad de la LAU de 1964


Finalmente, la interpretación de la Sala se realiza mediante una interpretación de las normas conforme a su espíritu y finalidad, cosa que lleva a considerar que la causa resolutoria del artículo 114.1ª de la LAU de 1964 ha de comprender efectivamente el impago por parte del arrendatario del impuesto de bienes inmuebles y el del coste de los servicios y suministros, en tanto en cuanto dicha norma pretende proteger al arrendador frente a los incumplimientos del arrendatario respecto de obligaciones de inexcusable cumplimiento.